Archief

  1. Home
  2. Informatiebank
  3. Inkomstenbelasting
  4. Hypotheekrenteaftrek

Hypotheekrenteaftrek

De hypotheekrenteaftrek is populair onderwerp in Nederland. Recentelijk is de afbouw van de hypotheekrenteaftrek vaak in de politiek ter discussie geweest. Dit is niet zonder gevolgen, want er is tegenwoordig sprake van een versnelde afbouw van de hypotheekrenteaftrek.

In dit artikel gaan wij in op de belangrijkste kenmerken van de hypotheekrenteaftrek.

Heeft u hulp nodig met de hypotheekrenteaftrek?

TaxFix is gespecialiseerd in de inkomstenbelasting. Vanaf slechts €9,95 (excl. btw) kan uw vraag of berekening al worden gerealiseerd.

Wat is hypotheekrenteaftrek?

De hypotheekrenteaftrek is een aftrekpost in box 1 van de inkomstenbelasting. De term hypotheekrenteaftrek is een bedenksel door media en/of politiek. Formeel gezien maakt de hypotheekrenteaftrek onderdeel uit van de “belastbare inkomsten uit eigen woning“. Bij de belastbare inkomsten uit eigen woning wordt het eigenwoningforfait gesaldeerd met de drukkende aftrekbare kosten (rente). De hypotheekrenteaftrek is – zoals het woord al doet vermoeden – de aftrek van betaalde hypotheekrente. De rente wordt afgetrokken van het (belastbaar)inkomen in een betreffend (fiscaal)jaar.

Deze aftrek van het inkomen zorgt ervoor dat het (belastbaar) inkomen lager uitvalt. Over een lager inkomen hoeft minder belasting te worden betaald, waardoor er een voordeel ontstaat. Met ingang van 2013 zijn er door de wetgever diverse wijzigingen doorgevoerd met betrekking tot de aftrekbaarheid van de betaalde hypotheekrente. Hieronder wordt daar verder op ingegaan.

Eigenwoningforfait

Zoals hiervoor aangegeven is het eigenwoningforfait van belang voor de aftrekbaarheid van de betaalde hypotheekrente, maar wat houdt eigenwoningforfait precies in? Het eigenwoningforfait is een bijtelling in box 1. De bijtelling houdt in dat er sprake is van een fictief inkomen. Fictief inkomen is inkomen wat niet daadwerkelijk ontvangen wordt, maar waar wel belasting over moet worden betaald.
De hoogte van het eigenwoningforfait is afhankelijk van de WOZ-waarde van de woning. Zie hieronder de tabel met percentages.

Tabel eigenwoningforfait 2018

tabel eigenwoningforfait

De meeste huiseigenaren hebben te maken met de categorie €75.000 t/m €1.060.000 (0,7%). Het percentage in deze categorie is de laatste jaren flink toegenomen. Dit houdt in dat er minder voordeel is van hypotheekrenteaftrek. In 2010 bedroeg dit percentage slechts 0,4% van de WOZ-waarde.

Rekenvoorbeeld hypotheekrenteaftrek: eigenwoningforfait – betaalde rente

De WOZ-waarde bedraagt €400.000. De betaalde rente over het betreffende jaar bedraagt €6.000,-.

Stap 1: Eigenwoningforfait berekenen:

Een woning met een WOZ-waarde van €400.000 valt in de categorie van 0,7%.
€400.000 * 0,7% = €2.800,-

Stap 2: Salderen

De betaalde hypotheekrente bedraagt €6.000,-. Dit bedrag moet verrekend worden met het eigenwoningforfait. €6.000 – €2.800,- = €3.200,-
In deze situatie kan een bedrag van €3.200 in aftrek worden genomen op het belastbaar inkomen. Wanneer er sprake is van fiscaal partnerschap, kan dit bedrag ook (gedeeltelijk) aan de fiscaalpartner worden toegerekend. Dit is voordelig wanneer de één een hoger inkomen heeft dan de ander partner.

 

Wanneer heb ik recht op hypotheekrenteaftrek?

Voor 2013 was de regelgeving met betrekking tot de kostenaftrek eigenwoning een stuk soepeler. Waar het voorheen mogelijk was om bijvoorbeeld gebruik te maken van een aflossingsvrije hypotheek en een bankspaarhypotheek om maximaal gebruik te maken van de renteaftrek mogelijkheid, is dat nu niet meer mogelijk.
Om in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek dient de hypotheek aan de volgende voorwaarden te voldoen:

  • De maximale duur van de hypotheek bedraagt maximaal 30 jaar (360 maanden)
  • De hypotheek dient tenminste Annuïtair te worden afgelost.
  • Eventuele overwaarde dient opnieuw geïnvesteerd te worden in de eigen woning bij verhuizing.

Met deze voorwaarden wordt bereikt dat huizenkopers ook daadwerkelijk gaan aflossen, omdat (bijvoorbeeld) een aflossingsvrije hypotheek niet meer mogelijk is en alle voorwaarden elementen bevatten die het aflossen stimuleren. Naast de annuïteiten hypotheek blijft de lineaire hypotheekvorm over. De derde voorwaarde is dat de overwaarde bij verhuizing niet opnieuw gefinancierd wordt. Dit heet de bijleenregeling. Wordt de overwaarde toch opnieuw gefinancierd, dan is de rente over dit deel niet aftrekbaar. Het gedeelte van de lening waarover geen hypotheekrenteaftrek mogelijk is valt in box 3. In deze situatie is niet de rente aftrekbaar, maar de grootte van de lening die niet in box 1 valt. Onder overwaarde wordt in dit geval verstaan het verschil tussen de verkoopprijs van de oude woning en de financiering die op de vorige woning rustte.

Rekenvoorbeeld bijleenregeling

Rekenvoorbeeld 1: bijleenregeling bij aankoop duurdere woning

Stel, u verkoopt uw huidige woning in 2018 en koopt hier een nieuwe voor terug in 2019. De verkoopprijs van de huidige woning is €500.000,-, en de eigenwoningschuld (hoogte van de hypotheek) bedraagt €450.000,-. Het aankoopbedrag van de nieuwe eigen woning bedraagt €600.000. U wilt zoveel mogelijk financieren.
Wat mag u maximaal lenen om in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek?

Er is in deze situatie sprake van €50.000,- (€500.000 – €450.000) overwaarde. U kunt dus maximaal over €550.000,- (€600.000 – €50.000) hypotheekrenteaftrek in aanmerking nemen.

Rekenvoorbeeld 2: bijleenregeling bij aankoop goedkopere woning

U besluit goedkoper te gaan wonen. Uw huidige woning heeft  €400.000,- opgebracht. De hoogte van de eigenwoningschuld bedraagt €300.000,-. Er is sprake van een overwaarde van €100.000,-.

De aankoopprijs van de nieuwe woning is €250.000. Het aankoopbedrag wordt gefinancierd wordt gefinancierd met een hypotheek van €250.000. U kunt in dit geval over slechts €150.000 (€250.000 – €100.000) hypotheekrenteaftrek opnemen in uw aangifte. Het restant, de €100.000, is een vermindering op uw box 3 vermogen. Compensatie is alleen mogelijk als er sprake is van vermogen in box 3.

Veranderingen hypotheekrenteaftrek

De komende jaren verandert de hypotheekrenteaftrek verder. Op dit moment (2018) is aftrek van hypotheekrente nog mogelijk tot maximaal 49,5%, indien het inkomen (gedeeltelijk) in de hoogste belastingschijf (4e) valt. Het tarief in de 4e belastingschijf bedraagt 52%, wat een nadeel oplevert van 2,5 procentpunt. De komende jaren zal dit percentage voor de aftrek blijven dalen, naar uiteindelijk 36,9% in 2024.

Hypotheekrenteaftrek levert steeds minder op

De belastbare inkomsten uit eigen woning is het saldo van het eigen woningforfait, minus de betaalde rente.  Zoals aangegeven onder de tabel bij het eigenwoningforfait, is het percentage van het eigenwoningforfait flink gestegen. Daarnaast zijn ook de huizenprijzen gestegen, waardoor er een hogere woningwaarde met een hoger percentage eigenwoningforfait dient te worden vermenigvuldigt.

De hypotheekrente is na de financiële crisis flink gedaald. Dit maakt wonen in eerste instantie aanzienlijk goedkoper. De keerzijde is dat er bij een lage rente minder wordt afgetrokken, waardoor de hypotheekrenteaftrek minder zijn vruchten afwerpt.

 

Kijktip: RTL Z legt in onderstaande video de veranderingen van de hypotheekrenteaftrek uit

Is dit artikel nuttig?

Vergelijkbare onderwerpen