fbpx

Wanneer hypotheekrenteaftrek bij aankoop huis buren

Wanneer hypotheekrenteaftrek bij aankoop huis buren
Fiscaal nieuws
Wanneer hypotheekrenteaftrek bij aankoop huis buren

Wanneer hypotheekrenteaftrek bij aankoop huis buren

Wanneer het niet mogelijk is om een huis verder uit te bouwen kan het aankopen van het huis van de buren een uitweg bieden. Door simpelweg een muur door te breken wordt de eigen woning ineens een stuk groter. Uiteraard speelt fiscaliteit ook een rol in deze situatie. Normaal gesproken is de aankoop van een 2e woning belast in box 3, en dus is er geen recht op hypotheekrenteaftrek. In dit artikel wordt uiteengezet aan welke voorwaarden de situatie moet voldoen om de naastgelegen woning als box 1 woning te laten kwalificeren.

De eigen woning

Het is van belang dat beiden huizen tot één woning gaan behoren, omdat het in de meeste gevallen slechts mogelijk is om één woning als eigen woning aan te merken. Tevens is het claimen van hypotheekrenteaftrek alleen mogelijk voor een woning die als eigen woning kwalificeert. Wanneer het huis van de buren wordt aangekocht, is er in beginsel sprake van 2 woningen. In de Wet op de Inkomstenbelasting staat beschreven wat een eigen woning is voor de inkomstenbelasting. Onroerende zaken die geen eigen woning zijn, worden belast in box 3.

Om de naastgelegen woning na aankoop tot uw eigen woning te laten behoren zijn (enkele) aanpassingen nodig. In de eerste plaats moet het technisch mogelijk zijn om 2 huizen als 1 huis aan te merken. 2 vrijstaande huizen kunnen moeilijk 1 geheel vormen. In deze situatie zou onderzocht moeten worden of het samenvoegen van de kadastrale objecten een mogelijkheid is. Het tweede huis zou dan als tuinhuis aangemerkt moeten worden, omdat een eigen woning volgens de wet slechts uit één zelfstandig gebouw kan bestaan. Een twee-onder-één-kap woning is daarentegen relatief eenvoudig samen te voegen. Het doorbreken van de muur tussen de woningen en het uitgebruik nemen van de voordeur zorgen ervoor dat de woning in de praktijk als één woning kan worden beschouwd, aldus de Hoge Raad.

Eisen aan de hypotheek

De hypotheekregels worden steeds strenger gemaakt. Sinds 2013 is het verplicht om binnen 360 maanden (30 jaar) volledig af te lossen op de hypotheek om in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek. Ook moet bij verhuizing de overwaarde worden meegefinancierd. De regels omtrent de hypotheek zijn niet anders dan wanneer een enkele woning zou worden aangeschaft. Let wel op de bijleenregeling.

Hoge Raad: “Ontbreken niet-afsluitbare tussendeur brengt mee dat object niet gescheiden kan worden”

De Hoge Raad heeft op 29 maart 2019 uitspraak gedaan in een zaak waarbij een belastingplichtige het huis (appartement) van de buren heeft gekocht, en het geheel als één eigen woning had opgenomen in haar belastingaangifte. De inspecteur was het hier niet mee eens, en uiteindelijk sloot de Hoge Raad zich hierbij aan. In deze casus was er vanuit bouwtechnisch opzicht sprake van 2 zelfstandige objecten. Woning A was niet direct bereikbaar vanuit woning B (en vice versa). Ook hadden beiden appartementen een eigen keuken en badkamer. De appartementen waren enkel toegankelijk via de (gemeenschappelijke) hal. Laatstgenoemde beoordelingscriteria was al eens eerder toegelicht door de Hoge Raad.

“Bepalend is de toestand waarin het gebouwd eigendom in feite verkeert. (…) Een niet afsluitbare tussendeur brengt mee dat de aan weerszijden daarvan gelegen gedeelten van het object niet door afsluiting van elkaar gescheiden kunnen worden.” 

Volgens de Hoge Raad is bovenstaand citaat een belangrijk criterium om te bepalen of een woning als één zelfstandige woning mag worden aangemerkt, naast de situatie of dat het in de praktijk ook aannemelijk is dat er sprake is van één woning.

Conclusie

Wanneer u overweegt om het huis van de buren te kopen is het aan te raden om vooraf advies in te winnen bij een makelaar en fiscalist, gezien de complexiteit van de situatie. Tevens is het raadzaam om uw plannen vooraf af te stemmen met de gemeente en de Belastingdienst om problemen achteraf te voorkomen. Overweegt u om het huis van uw buren te kopen, maar twijfelt u of dit als één geheel aangemerkt kan worden? Neem contact op om u bij te staan.

prev